Предприниматель строит дом, часть которого после завершения строительства планируется использовать для осуществления предпринимательской деятельности. Это может быть 1 комната или часть дома. По окончании строительства она будет сделана специальным образом: вывеска, размещенное оборудование, исключение личных вещей. Решающее значение имеет фактическое использование помещения, а не только наличие зарегистрированной предпринимательской деятельности.

В рамках строительства предприниматель покупает материалы, заказывает различные работы или услуги, будь то отделочные работы, монтаж инженерных систем, термомодернизация. При расчетах он оформляет фактуры на себя как на плательщика VAT. По окончании строительства предприниматель видит общую сумму строительства и уплаченный НДС. У него возникает идея вычесть тот VAT, который был уплачен за часть здания для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 86 Ustawy o VAT).

Площадь дома 250 м 2, площадь кабинета – 45 м2, переговорной комнаты – 15 м2, архива для документов предпринимателя – 7 м2. Таким образом, в предпринимательской деятельности используется 67 м2, то есть 26,8 % общей площади.
Сумма строительства – 1 000 000 PLN netto.
НДС (VAT) – 230 000 PLN.
Под бизнес будет использоваться 26,8 %.
Потенциальный вычет НДС составит около 61 640 PLN (230 000 * 26,8%).

На первый взгляд предприниматель получает существенную налоговую экономию. Однако использование права на вычет VAT требует оценки всех последствий, включая влияние на другие налоговые обязательства.

Использование права на вычет VAT требует анализа фактического использования недвижимости в предпринимательской деятельности. Одновременно необходимо учитывать последствия для podatek od nieruchomości, поскольку часть объекта, связанная с ведением предпринимательской деятельности, может облагаться по более высокой ставке.

Для целей podatek od nieruchomości важно, используется ли объект для предпринимательской деятельности.
Налог делится на две категории:

• недвижимость, связанная с ведением предпринимательской деятельности (związane z prowadzeniem działalności gospodarczej);
• недвижимость, не связанная с ведением предпринимательской деятельности (niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej).

В первой ситуации, когда недвижимость связана с предпринимательской деятельностью, на практике ставка налога может быть в 30 раз больше. И в такой ситуации возникает вопрос реальной экономии.

В отдельных случаях экономический эффект от вычета VAT может оказаться ниже ожидаемого, если повышенная ставка налога на недвижимость будет применяться длительное время. Например, сумма налога на недвижимость для объекта, не связанного с хозяйственной деятельностью, только через 10 или 15 лет превысит сумму вычета по VAT.

Дополнительно необходимо учитывать последствия в сфере PIT, в частности вопросы признания расходов, амортизации и последующего отчуждения недвижимости.

В налоговом планировании важно оценивать не отдельный налоговый инструмент, а совокупную налоговую нагрузку. Экономия по одному налогу не всегда означает снижение общих расходов бизнеса. Команда ALGLegal при использовании личной недвижимости в предпринимательской деятельности рекомендует оценить:
- сумму налогового вычета;
- сумму налога на недвижимость;
- предполагаемый срок использования объекта недвижимости и необходимость в будущем вносить корректировки в поданные налоговые декларации.